一,“住改商”的背景：

　　       近年来，随着我国经济的高速发展，中小企业发展迅猛，个体创业队伍不断扩大，许多企业和个体工商户为了节约成本，使用自有住房或租赁住宅用于商业经营性活动。

　　       一些地方政府为了鼓励群众创业，尤其是解决下岗职工、返乡农民工、大学毕业生、军转人员的就业问题，对经营场所的把关较为宽松，只要经营户取得经营场所的合法使用权并依法注册登记即可，对于经营场所的用途并不深究。在多种因素的综合作用下，“住改商”逐步成为一种普遍现象。

　　

注:

　　

　　

　　

　　“住改商”是“住宅改商用”的简称，是指在区分所有权的建筑物中，业主利用住宅从事商业,经营性活动的行为。

　　

 

　　

　　“住改商”的利与弊：

　　

　　

　　   利：

　　1，“住改商”是市场自我调节的产物，其存在大大降低了创业成本，能够满足刚毕业大学生、下岗职工、农民工等群体的创业需求，可以让更多人利用自有住宅或租用住宅创业，同时也为政府创造了更多财政收入。

　　2，“住改商”经营也给居民日常生活带来了一定的便利，如利用小区住宅开办的杂货店、洗衣店、火车票代办点、家政服务公司等。

　　 

　　

　　   弊：

　　1，可能影响业主正常生恬，如：居住环境的安宁、卫生和舒适等，易造成邻里矛盾。

　　2，经营活动人来人往，可能造成建筑区划内车位、电梯、水、电等公用设施使用的紧张。

　　3，容易产生安全隐患，增加小区内部不安全、不安定因素，防火、防盗压力骤增。

　　4，可能会危及建筑物安全，因住房与经营性用房规划设计不同，“住改商”容易导致楼板承重力过大。

　　5，在物业费交纳问题上，对其他业主有失公平，因为“住改商”活动会占用更多的物业资源。

　　6，造成国家税费的大量流失。

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　二, 有关 法律规定：

　　       2007年10月1日起施行的《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　       2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持；将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　       从上述《物权法》和司法解释的规定均可以看出，国家对“住改商”进行了严格的限制。因其种种弊端之存在,且对周边居民生活之影响不容小觑，则要求“住改商”也必须经有利害关系的业主一致同意，要充分保障利害关系人的切身利益。

　　

　　

　　

注:

　　利害关系人范围：

　　一般来说，“有利害关系的业主”至少包括同单元、同层、同楼等邻近住户，如因油烟、噪音、光污染等影响其他住户的合法权益，也可依法维权。

　　

　　三, 真实 案例：

　　       芜湖市鸠江区检察院民行科在过去也处理过一起与“住改商”有关的案件——对区住建委关于“住改商”无证经营管理问题上的不当履职行为的监督。芜湖市辖区内某小区存在多家“住改商”无证经营的商铺，经营范围广,内容繁杂，小区卫生环境每况愈下，已严重影响到该小区居民正常的生产生活。该小区业主被逼无奈，以业主委员会名义向该院递交情况说明及诉求书申请监督住建委履职。该院已依法对区住建委作出督促履职检察建议，区住建委也已采取相应解决措施并书面回复。该案现已终结。目前该小区环境卫生已得到改善。

　　

　　

　　

　　注：遇“住改商”问题我们该如何维权？

　　（即“住改商”扰民维权的路径）

　　     1，如“住改商”店铺未经规划部门许可，则由规划部门监管执法。

　　     2， 如存在违法违规占地、建设、破坏楼体等行为、则由国土、城管、建设部门负责监管。

　　      3，如存在油烟污染、光污染、噪音污染及其他卫生问题等，可由环保、卫生、城管等部门监管处罚。

　　如其经营造成相关建筑物消防通道堵塞，造成消防隐患等，有消防部门查处。

　　     4， 如其未办理营业执照，则可向工商机关举报其无照经营。如经营的是许可项目、如药店、餐饮、食品销售、理疗店等，则可向食品药品监管部门、卫生主管部门举报其无证经营。

　　       对于人民群众来说，权益受到侵害时应当寻求法律帮助，依法向各部门投诉举报，或进一步向人民法院起诉其侵犯权益。如果上述行政机关怠于履行其法定职责，群众也可以向检察院民行部门反映。

　　

　　

　　

　　“住改商”无疑会给我们普通百姓自主创业,积累财富带来便利，也是我们对房屋物权的自主支配，我们有对我们自己的合法财产占有,使用,处分和收益的权利。但是，这也不得违反法律,法规，“住改商”首先要经过相应完备的合法程序，才算“名正”；之后也不得侵犯其他人的合法权利，不影响他人，即需经过利害关系人的一致同意，才算“言顺”。

　　只有“名正言顺”才能让我们名正言顺地自由支配我们的房屋物权，进而创造属于我们自己的财富！！